Kaupferlið á Spáni er mjög frábrugðið því sem þekkist á Íslandi og þvi getur verið margt að varast. Því er gott að geta haft sér til aðstoðar íslenska aðila sem hafa margra ára reynslu og þekkingu á öllu kaupferlinu á Spáni. Spánarheimili býður upp á aðstoð og liðsinni af hálfu íslensks lögfræðings sem búsettur er á Spáni og íslensks útibússtjóra sem starfar í einum af stærstu bönkunum við Miðjarðarhafið. Hér fyrir  neðan munum við rekja kaupferlið á fasteignum á Spáni og víkja að bankaviðskiptum, fjármögnun, kostnaði við kaup, rekstrarkostnaði fasteignar o.fl.

Kaupferlið hefst ávalt á því að áhugasamir kaupendur skoða eignir annað hvort á eigin vegum eða fara í skipulagðar skoðunarferðir á vegum Spánarheimilis til Spánar. Þegar draumaeignin er fundin hefst ákveðið kaupferli sem er misjafnt eftir því hvort um er að ræða nýbyggingu eða notaða fasteign, Þessu ferli verða gerð góð skil og reynt að útskýra ferlið í stuttu máli.

Skilyrði fyrir kaupum.

Ísland er hluti af EES samningnum og þar af leiðandi þurfa Íslendingar sem fjárfesta í fasteign á Spáni ekki að uppfylla nein sérstök skilyrði um dvalarleyfi, búsetu eða annað slíkt. Væntanlegur kaupandi þarf reyndar að opna bankareikning í þeim banka sem hann velur sér og sækja um svokallað NIE númer sem er spænsk kennitala. Til að fá NIE númer þarf að fara í gegnum ákveðið umsóknarferli sem er ekki flókið en tekur nokkra daga. Starfsmenn Spánarheimilis geta útvegað NIE númer fyrir sína viðskiptavini gegn vægu gjald.

Kaup á notuðu á húsnæði.

Kaupferlið á Spáni er nokkuð öðruvísi en á Íslandi og í mörgum tilvikum öruggara og  einfaldara. Sem dæmi eru eignir almennt ekki veðsettar mörgum kröfuhöfum með mörgum veðréttum. Einnig fer allur frágangur á afsali fram á skrifstofu Notario. Notario gegnir sama hlutverki og við þekkjum að sýslumaður gerir á Íslandi.  Sýslumaður (Notario) er ávalt ákveðinn öryggisventill fyrir alla aðila í þessum viðskiptum. Ef sýslumaður (Notario) finnur eitthvað athugunavert við kaupferlið eða við framlögð gögn um hina seldu eign þá er undirritun frestað þar til bætt hefur verið því sem er athugavert eða að hann getur alfarið hafnað viðskiptunum og undirritun afsals. Vald og ábyrgð sýslumanns (Notario) er því mjög mikið í viðskiptunum. 

Þegar kaupandi hefur fundið sína draumaeign gerir hann tilboð í gegnum Spánarheimili. Uuppsett verð á notaðar eignir á Spáni er ekki fast og niðurnjörvað og því er kaupanda frjálst að gera tilboð. Kaupandinn getur boðið eignina niður og þegar náðst hefur endanlegt samkomulag um kaupverð á milli aðila er gerður kaupsamningur og staðfestingargreiðsla greidd, en hún er yfirleitt um 3.000 evrur. Í sumum tilvikum getur hún verið ákveðið prósentuhlutfall af kaupverðinu. Staðfestingargreiðslan er greidd beint til seljanda fasteignarinnar og er óafturkræf. Ef kaupandi hættir við kaupin fær hann ekki þessa fjárhæð endurgreidda og með viðtöku staðfestingargjaldsins skuldbindur seljandi sig til að bjóða eignina ekki til sölu til annara og tekur eignina af skrá. Eignin er með öðrum orðum frátekin kaupanda fram að undirritun afsals og gefst þá kaupanda tími til að útvega spænska kennitölu og/eða ganga frá fjármögnun.
Það ber að hafa í huga að áður en staðfestingargreiðslan er innt af  hendi til seljanda að hann hafi framvísað síðustu greiðslukvittunum vegna vatns og rafmagns sem og vegna fasteignagjalda og húsfélagsgjalda. Mikilvægt er að þessi gjöld séu öll í skilum. Einnig þarf  ljósrit af afsali (copia simple) og veðbókarvottorð sem staðfestir eignarheimild seljanda. Skoða verður vel hvort allt sé greitt og að veðbókarvottorðið sé hreint en ef svo er ekki þarf að tryggja það að sýslumaður sjái til þess að allar kaupsamninsgreiðslur ráðstafist til að greiða upp möguleg vanskil og/eða til uppgreiðslu láns.

Kaupandinn getur ávalt stillt upp og dreift kaupsamningsgreiðslum eins og honum hentar hverju sinni, en ef hluti kaupverðisins er greiddur með láni frá banka kemur það ekki til útgreiðslu fyrr en við afsal. Á Spáni tíðkast það að kaupsamningur er yfirleitt aldrei þinglýstur heldur gengið strax frá þinglýsingu afsals enda allar greiðslur greiddar á þeim tímapunkti. Einnig er eign aldrei afhent fyrr en við afsal ólíkt því sem tíðkast á Íslandi og er því rík skoðunarskylda á kaupenda. Þegar eignin er tilbúin til afhendingar og kaupandi tilbúinn með greiðslu kaupverðs, að frádregnum staðfestingargjaldinu, er gengið frá afsali (Escritura Publica de Compra Venta). Starfsmaður eða lögfræðingur Spánarheimilis  vinnur afsalið og undirbýr allan frágang í samvinnu við sýslumann  (Notario). Kaupandi og seljandi koma síðan saman hjá sýslumanni (Notario) og undirrita afsalið .  Kaupandinn fær afhent afrit afsalsins (copia simple),  en frumritið fer í þinglýsingu og til opinberrar skráningar hjá Eigna- og Landskrárstofnun Spánar (svipað og Fasteignaskrá Íslands). Sýslurmaður (Notario) sér um þessa skráningu og þegar þinglýsingunni er lokið er frumrit afsalsins  sent  til annað hvort kaupandans eða bankans, ef banki hefur komið að fjármögnun  kaupanna. Þegar slíku er háttað til að um fjármögnun banka er að ræða mætir ávalt  útibússtjóri viðskiptabanka kaupandans til sýslumanns (Notario) þegar gengið er frá undirritun afsalsins. Hann áritar  einnig afsalið með kaupanda, seljanda og sýslumanni (Notario). Þetta gerir útibússtjórinn vegna þess að ólíkt afsalsgerð á Íslandi þá er tekið fram í spænska afsalinu allt það sem snýr að fasteignaláninu og þeim lánakjörum og skilmálum sem eru skuldabréfinu. Í raun má segja að allir skilmálar skuldabréfsins sem liggur að baki fasteignaláninu  koma ítarlega fram í afsalinu. Þegar afsalið hefur verið undirritað athugasemdarlaust afhendir útibússtjórinn seljanda eignarinnar ávísun sem nemur andvirði þess láns sem kaupandinn hefur tekið hjá bankanum. Kaupandinn greiðir síðan hjá sýslumanni (Notario)  það eigið fé sem hann greiðir við kaupin. Oftast er þó hafður sá háttur á að kaupandinn leggur útborgunargreiðsluna  vegna kaupanna inn á bankareikning sinn á Spáni og útibússtjórinn mætir með ávisun stílaða á seljanda eignarinn og sér það með um allar greiðslur fyrir hönd kaupandans.   

Þegar eign hefur verið afhent og afsöluð til kaupanda  er nauðsynlegt að nafnabreyta þeim samningum sem fylgja eigninni þ.e.a.s. vatns-, rafmagns- og gassamningum ásamt aðild að viðkomandi húsfélagi. Eigendaskiptin eru tilkynnt til SUMA sem er eins konar gjaldheimta fasteignagjalda. Starfsmenn Spánarheimilis sjá um allar þessar nafnabreytingar.

Eins og sést hér að framan er kaupferlið langt og mikið og því mjög skiljanlegt að kaupandinn, sem getur verið búsettur í öðru landi, geti ekki verið viðstaddur til undirritunar allra skjala í ferlinu. Því er það alþekkt í fasteignaviðskiptum á Spáni að kaupandinn gefi umboð (poder de compre) til ábyrgs og trausts aðila til að undirrita fyrir sína hönd öll nauðsynleg gögn. Ef kaupandinn getur ekki gefið slíkt umboð á Spáni er unnt að veita slíkt umboð á Íslandi. Er þá sá háttur hafður á að umboðið er sent á spænsku  til kaupandans og farið til næsta Sýslumanns þar sem umboðið er undirritað í votta viðurvist og sýslumaður gefur Notary-stimpil. Að lokum er farið með umboðið stimplað og vottað til Utanríkisráðuneytisins þar sem pappírarnir eru stimplaðir aftur með “Apostilla” stimpil. Að þessu loknu er umboðið sent út til Spánar. Starfsfólk Spánarheimilis aðstoðar við allan þennan frágang. Ef kaupandi velur þessa leið getur kaupandinn einnig haft þann hátt á að útibússtjórinn mæti með ávísun frá bankanum fyrir kaupverðinu og útibússtjórinn sjái um allar greiðslur fyrir hönd viðskiptavinarins.

Kaup á nýbyggingu eða eign í smíðum.

Ef kaupandi hefur valið að fjárfesta í eign í smíðum eða nýbyggingu þá er gerður formlegur kaupsamningur (Contracto de Compra Venta) og greidd staðfestingargreiðsla sem er að lágmarki 3.000 evrur en upphæðin getur tekið mið af ákveðnu prósentuhlutfalli af kaupverðinu. Þessi staðfestingargreiðsla er óafturkræf þ.e.a.s. ef kaupandi hættir við þá fær hann ekki þessa fjárhæð endurgreidda. Þegar staðfestingargreiðslan hefur verið greidd er kominn á samningur milli aðila og eignin er tekin af söluskrá. Aðrar kaupsamingsgreiðslur eru síðan greiddar á umsömdum dögum og ef eignin er í byggingu og afhendist ekki fyrr en við verklok, er oft samið um að greiða eftir byggingarstigum. Ef kaupandi ætlar sér að fjármagna kaupin með lánum frá spænskum banka, er ekki unnt að taka lánið og þinglýsa því fyrr en en eignin er fullkláruð og við undirritun afsals.  En að sjálfsögðu getur lánsloforðið frá bankanum  legið fyrir áður. Á Spáni tíðkast það að eign er aldrei afhent fyrr en við afsal ólíkt því sem tíðkast á Íslandi og aldrei er gengið frá afsali (Escritura Publica de Compra Venta) fyrr en nýbyggingin er fullkláruð. Starfsmaður eða lögfræðingur Spánarheimlis vinnur að gerð afsalsins og undirbýr allan frágang með viðkomandi sýslumanni (Notario). Kaupandi og byggingaraðili undirrita síðan afsalið í viðurvist sýslumanns (Notario) og fær kaupandinn afhent afrit afsalsins (copia simple) en frumritið fer í þinglýsingu eða til opinberrar skráningar eins og vikið er að í kaflanum hér að framan. Ef um fjármögnun í gegnum banka er að ræða greiðir bankinn út lánið við undirritun afsals eins og vikið var að hér að framan.

Frágangsferlið við kaup á nýbyggingu eða eign í smíðum svipar um margt til frágangs á kaupum á notuðu  húsnæði en þó þarf mun meiri gagnaöflun að eiga sér stað hjá opinberum stofnunum  og yfirvöldum  áður en gengið er til afsals. Allar úttektir byggingafulltrúa og viðkomandi embætta þurfa að hafa átt sér stað og staðfestingar um slíkt að liggja fyrir. Því miður hafa verið brögð á því að þessi gögn séu ekki lögð fram í sumum tilvikum. Þetta hefur oft leitt til þess að til vandræða kemur síðar meir.

Bankaviðskipti og fjármögnun.

Öllum fasteignakaupendum reynist nauðsynlegt að opna bankareikning, en venjan er á Spáni að allar greiðslur vegna reksturs eignarinnar fari í gegnum greiðsluþjónustu bankans. Að forminu til er ekki unnt að opna bankareikning fyrr en NIE númerinu (spænsk kennitala)  hefur verið úthlutað.  Í  framkvæmd er málum háttað þannig að sumir bankar samþykkja að opna bankareikning á fasteignakaupandann án NIE númers og  notast þá við vegabréfsnúmerið eða þar til NIE númerið er í höfn. Viðkomandi banki getur svo tekið að sér allar greiðslur á hefðbundnum rekstrarkostnaði og gjöldum, líkt og þekkist í greiðsluþjónustu banka á Íslandi.

Fjármögnun íbúðarkaupa á Spáni er mjög hagstæð en vextir á íbúðarlánum hjá spænskum bönkum eru óverðtryggðir og  yfirleitt mun lægri en gengur og gerist á Íslandi. Vextirnir eru yfirleitt þannig byggðir upp að þeir grundvallast á EURIBOR vöxtunum á hverjum tíma ásamt vaxtaálagi viðkomandi banka. Vextirnir eru yfirleitt fastir fyrstu 12 mánuðina og síðan eru þeir ávalt endurskoðaðir á 12 mánaða fresti og hækka þá eða lækka eftir því hve háir EURIBOR vextirnar eru á þeim tímapunkti. Vaxtaálag bankans breytist aldrei. Einnig er yfirleitt í lánaskilmálunum ákvæði þess efnis að vextirnir fara aldrei yfir ákveðna % og aldrei niður fyrir ákveðna %. 

Mikil samkeppni er um þessi lán og því um að gera að skoða vel hvað er í boði og leita eftir bestu kjörunum. Annars geta kjörin verið þessi:

Lánstími: Allt upp í 30 - 40 ár. Lánstíminn fer eftir aldri lánþega. Sem dæmi fengi fólk á fertugsaldri allt að 30- 40 ára lán en fólk á sextugsaldri líklega ekki nema 15-20 ára lán því bankar miða við að lánið sé að fullu uppgreitt við 75 eða 80 ára aldur .

Veðsetning: Allt að 70-80% af bankamati eða verðmati eignar. Það er bankinn sem sendir sinn fulltrúa til að skoða eignina og verðmeta eignina sem verið er að biðja um lán . Mat bankans (bankamat) er það mat sem bankinn miðar við varðandi mögulega lánsfjárhæð. Bankamatið þarf ekki að vera það sama og kaupverð og því geta þær aðstæður myndast að bankinn vilji lána meira eða minna en beðið er um. Bankamatið kostar lántakandann um 150-400 evrur (eftir stærð eignar). Þess má geta í sumum tilvikum eru eignir auglýstar með 100% lánum.

Vextir: Hafa verið í kringum 2,14 til  4,19%  (jan 2011) og breytilegir en eru mismunandi eftir bönkum. Sumir bankar hafa vextina fyrst fasta í ákveðinn tíma eða yfirleitt fyrsta árið og síðan endurkoðanlegir á 12 mánaða fresti eftir það. Vaxtaprósentan byggist upp á Euriborvöxtum + vaxtaálag bankans. Sumir bankar hafa hærra vaxtaálag ef greiðandi er ekki búsettur á svæðinu  þ.e. “non-resident”

Lántökugjald: Er frá 0,5% til 1,5%.

Greiðslubyrði: Áætluð greiðslubyrgði af hverjum 100.000 evrum (um 15,5 millj)  með 2,5% vöxtum til 30 ára er verið að greiða um 397 evrur (um 61.500 kr) á mánuði. (gengi evru kr. 155,00).

Uppgreiðslugjald: Ef lán er greitt upp t.d. vegna sölu er yfirleitt borgað 1% uppgreiðslugjald en í sumum tilvikum er þetta umsemjanlegt.

Innborgunarheimild: Lántakanda er heimilt að greiða inn á höfustól lánsins hvenær sem er og annað hvort þá lækka greiðslubyrðina eða stytta lánstímann. Þess má geta að þar sem engin verðtrygging er á lánum á Spáni sér skuldarinn höfustólinn lækka með hverju árinu og eftirstöðvar lánsins lækkar með sýnilegum hætti á fyrstu mánuðunum.  

Lánsumsókn og gögn: Spánarheimili sér um alla aðstoð við útvegun fjármagns. Skila þarf  inn formlegri umókn og skila inn skattaframtali, launaseðlum síðustu 3ja mánaða, bankayfirlit síðustu 3ja mánaða ofl. Mismunandi er eftir bönkum  hvaða gögnum er óskað eftir.

Kostnaður við kaupin.

Kostnaður kaupanda við fasteignakaup á Spáni er hærri en á Íslandi. Til að mynda þarf kaupandi fasteignar að greiða virðisaukaskatt af uppgefnu kaupverði til Spænska ríksins við undirritun afsals. Almennt getur kostnaður kaupandi við kaupin hlaupið í kringum 8% -10% í heildarkostnað sem reiknast af kaupverði eignarinnar og greiðist við afsal. Kostnaðurinn við kaupin sundurliðast  nokkurn veginn á eftirfarandi hátt:

Virðisaukaskattur: Er 7% af uppgefnu verði ef keypt er notuð eign en 8% ef keypt er nýbygging.
Notrariokostnaður: Er fastur skjala- og umsýslukostnaður sem er mismunadi eftir verði eigna en getur verið í kringum  0,5% af uppgefnu verði.
Þinglýsingargjald v/kaupsamn: 1,5% af uppgefnu kaupverði.
Þinglýsingargjald v/láns: 1,5 % af lánsfjárhæð ef lán er tekið.
Lántökugjald v/láns: 1.0% af lánsfjárhæð ef lán er tekið.
Bankamat: 150-400 evrur allt eftir stærð eignar – ef lán er tekið.
Orkusamningar: 300 – 500 evrur vegna stofnunar á vatns- og rafmagnssamningum vegna kaupa á nýbyggingu.
NIE – númer: Um 100-150 evrur vegna stofnunar NIE númers (kennitölu).
Lögfræðikostnaður: Um 1000-1500 evrur ef óskað er eftir aðstoð óháðs lögfræðings.

Af framansögðu er ljóst að kostnaðarliðirnir eru margir og í raun aðeins meiri kostnaður sem leggst á kaupanda við kaup á nýbyggingu en eldra húsnæði. Stundum sjást þó í fasteignaauglýsingum tilboð frá seljendum um að kaupandi greiðir engan kostnað en þá er það seljandinn sem ákveður að taka allan kostnað á sig.

Rekstrarkostnaður fasteignar og árlegir skattar.

Á öllum fasteignum er mishár rekstrarkostnaður sem fer eftir stærð og gerð fasteignarinnar. Flest allar fasteignir hafa aðgang að sundlaugagarði og er fyrirkomulagið þannig á Spáni að hver og einn eigandi greiðir í húsfélagsgjald “Community fee” til að standa straum af öllum sameignarkostnaði t.d. þrif á sundlaug, garðvinnu o.fl. Fjárhæð vatns- rafmagns- og gasreikninga er mishá og fer eftir notkun á hverjum  tíma. Tryggingar á fasteignum eru hagstæðar.

Dæmi um rekstrarkostnað og skatta á ársgrundvelli miðað við fasteign metna á 150.000 evur.

Húsfélagsgjald: Um 500-700 evrur
Tryggingar: Um 300-450 evrur
Orkureikningar: Um 1000 – 1500 evrur miðað við 50% nýtingu
Fasteignagjöld: Um 150-200 evrur
Eignaskattur: Um 100-200 evrur

Þjónusta eftir að  fasteignakaup hafa tekist. 

Þegar fasteignakaup Spáni eru yfirstaðan vill það oft gerast að viðskiptavinurinn standi einn eftir með hin ýmsu mál og veit ekki hvert á  að snúa sér með hluti í nýju landi varðandi hin ýmsu mál sem geta komið upp. Þjónustufyritækið Costablanca.is sem eru í eigu Íslendinga búsetta á Spáni bjóða upp á persónulega þjónusta fyrir alla viðskiptavini Spánarheimilis. 

Costablanca.is býður upp á eftirfarandi þjónustu fyrir nýja fasteignaeigendur á Spáni:
- Fasteignaumsjón þar sem fylgst er reglulega með eignum þegar eigendur eru ekki á Spáni
- Ganga erinda eigenda á Spáni.  Mæta á húsfélagsfundi fyrir eigendur, aðstoða við samskipti við símafyrirtæki og orkuveitur vegna rafmagns, vatns eða gass. 
- Útvega iðnaðarmenn ef vinn a þarf að eigninni eða endurbæta.
- Uppsetning á loftræstikerfum, sjónvarpskerfum, internetþjónustu ofl.
- Aðstoða fasteignaeigendur við bifreiðakaup eða útvega bílaleigubíla.
- Aðsoða við að versla inn húsgögn eða annan húsbúnað.
- Vera til staðar fyrir viðskiptavini Spánarheimilis til að svara öllum þeim spurningum sem geta komið upp.

Frekari upplýsingar má nálgast á www.costablanca.is eða með tölvupósti á info@costablanca.is